大馬財經 2011-01-14 18:35
（吉隆坡14日訊）大吉隆坡捷運工程可能對產業市場帶來結構性影響，分析員預見，未來5年吉隆坡主要熱點地價最高可上漲500%，其中手握龐大市中心地庫的產業發展商將成為大贏家。
具強勁“領先大市”潛能
黃氏唯高達研究表示，雖然市場對大吉隆坡捷運工程預期不高，但預見捷運主題存在強勁“領先大市”潛能，並可能對吉隆坡產業市場帶來結構性影響，甚至提昇領域估值至2007年後高峰。
“我們預見捷運將是引領吉隆坡產業走向另一高峰的結構性催化因素，主要是吉隆坡在過往12年投資落後，加上獲430億令吉投資改善城市鐵路網絡帶來高乘數效應（Multiplier Impact），以及捷運線工作、生活、學習和休閒需求增長，和潛在地價再創新高等因素支撐。”
該行認為，未來5年吉隆坡主要熱點地價將上漲100至500%，當中城中城――武吉免登、吉隆坡中環廣場、白沙羅市鎮至白沙羅高原、吉隆坡生態城至谷中城和冼都，將成為受惠最大的新興區域。
“地價有望在高每地段價格、政府土地重新開發計劃，以及更國際化土地競標程序支撐，但為了轉嫁執行風險，我們鍾愛可從捷運工程快速獲利的現有線路/黃金地點的商業發展計劃。”
持地庫發展商成大贏家
當中，楊忠禮置地（YTLLAND, 2577, 主板產業組）、雪蘭莪實業（SPB, 1783, 主板產業組）、國浩置地（GUOCO, 1503, 主板產業組）、寶敦（BOLTON, 1538, 主板產業組）、馬資源（MRCB, 1651, 主板建筑組）和實達集團（SPSETIA, 8664, 主板產業組）等持有龐大吉隆坡市中心地庫的產業發展商將崛起成為大贏家。
黃氏唯高達研究指出，上述公司有誘人的地庫和估值，加上與股東關係強勁、堅固資產負債表和營運紀錄，在競標捷運交通樞紐來完善產業發展計劃，甚至參與政府土地重新開發和潛在併購目標都佔據優勢。
重估淨資產值將增至60%
“我們預見相關公司在熱門地段高產業發展總值，和土地價值支撐下，未來3至5年重估淨資產值（RNAV）將增長6至60%，因此上調現有工程發展總值50%。”
潛在4大風險
不過，黃氏唯高達研究認為，政治、融資、工程展延以及整合問題將是捷運工程能否順利成行的4大潛在風險。
● 政治風險
捷運工程涵蓋吉隆坡和雪州，並由政府全額融資，相信鑒於民聯政府掌控雪州土地的使用權，因此工程可能面對執政單位不同，以及反對黨和民眾觀察壓力。
● 融資可得
政府現有財政赤字龐大，如何融資430億令吉龐大資本開銷令人憂慮。
● 工程展延
捷運工程預計在2011年7月開始動工，首項工程有望在今年次季頒出，但實際時間表仍取決於政府是否邀請海外公司參與、修訂國家土地法典以進行土地收購、藍線最終規劃等因素。
● 整合問題
現有公共交通面對連接性匱乏、支援設施不足、廉價汽油和公開停車場收費鼓勵駕車，以及產業發展整合不大等問題。
星洲日報／財經‧2011.01.14
